Die perfekte Wohnungsbesichtigung

Auf dem hart umkämpften Wohnungsmarkt in der Schweiz ist es nicht immer leicht, die passenden vier Wände zu finden. Aufgrund des hohen Sresses und der Frustration bei der Wohnungssuche entscheiden sich einige Mietinteressenten zu schnell für eine Bleibe. Anstatt die Wohnung zunächst genau zu prüfen, ziehen sie gleich ein. Das kann fatale Konsequenzen nach sich ziehen.
Der Wohnungsmangel ist in den Grossstädten besonders eklatant. Über einen längeren Zeitraum hinweg suchen Mieter nach einer neuen Wohnung und geraten schnell unter Stress. Wer dann endlich eine Wohnung in guter Lage und zu einem verkraftbaren Preis findet, drückt bei den Mängeln gerne mal ein Auge zu. Doch genau das kann sich am Ende rächen. Bei der Miete einer neuen Wohnung gilt: Gemietet wie gesehen. Auch offensichtliche Mängel bei Einzug in die Wohnung lassen sich im Nachhinein nicht mehr monieren.

Daher sollte jeder vor Einzug in eine neue Wohnung, alle Räumlichkeiten genauestens unter die Lupe nehmen. Nur wer sich auf die Besichtigung gut vorbereitet, kann böse Überraschungen vermeiden. Da eine Wohnung am besten bei Tageslicht begutachtet wird, sollten Interessenten auf eine Besichtigung zur Tageszeit bestehen. So kann auch gleich getestet werden, wie gut die Wohnung bei Tageslicht beleuchtet wird. Sofern möglich, sollte immer eine Einzelbesichtigung durchgeführt werden.

Um den Lärmpegel zu bestimmen, empfiehlt es sich, die Wohnung zur lautesten Zeit zu besichtigen. Das ist in der Regel am späten Nachmittag von Montag bis Samstag. Zu dieser Zeit fahren viele Autos, die Kinder spielen auf der Strasse und es werden Haus- und Gartenarbeiten wie Rasenmähen durchgeführt.
Mietinteressenten sollten bei der Wohnungsbesichtigung immer auf Wasserflecken oder feuchte Stellen achten. Besonders schlimm ist Schimmel an der Wand. Dieser kann in extremen Fällen sogar gesundheitsschädlich sein. Zudem sollten die sanitären Einrichtungen getestet werden: Funktioniert die Toilettenspülung. Kommt Wasser aus den Wasserhähnen? Erzeugen die Wasserrohre Geräusche, wenn das Wasser fliesst? Danach gilt es Fenster und Türen zu testen. Lassen sie sich unkompliziert öffnen und schliessen oder klemmen sie? Sind die Fenster alt, sind sie vermutlich schlecht isoliert und verlieren Wärme. Was ist mit der Heizanlage? Handelt es sich dabei um ein altes oder neues Modell. Ältere Modelle weisen meist eine niedrigere Energieeffizienz auf. Das bedeutet höhere Heizkosten für den Mieter. Ein weiterer Punkt ist die Kalkulation der Nebenkosten. Werden diese vom Vermieter sehr gering angesetzt, muss mit hohen Nachzahlungen gerechnet werden. Die Verbrauchswerte des Vormieters und der Energieausweis geben Aufschluss über die zu erwartenden Kosten.

Es ist ja allgemein bekannt, dass neben Wohnraum auch Stauraum ein wichtiger Faktor ist. Mietinteressenten sollten daher prüfen, ob genügend Staumöglichkeiten in der Wohnung vorhanden sind. Das kann eine Abstellkammer, ein Dachboden oder ein Keller sein. Neben dem Vorhandensein von Stauräumen sollte auch auf eine angemessene Grösse geachtet werden. Nicht zu vergessen ist, dass ein Stauraum trocken sein muss. Insbesondere Keller können feuchte Stellen aufweisen.

Ein weiter sehr wichtiger Punkt ist der Schnitt der Wohnung. Dieser sollte mit den eigenen Bedürfnissen abgeglichen werden. Gibt es genug Platz für die eigenen Möbel? Wenn Zweifel bestehen, sollte gleich nachgemessen werden. Das gilt vor allem bei Dachschrägen. Mietinteressenten sollten auch klären, wo Waschmaschine, Trockner und Geschirrspüler angeschlossen werden. Dabei kann gleich geschaut werden, wie viele Steckdosen vorhanden sind und ob Verlängerungskabel gebraucht werden. Denn genau diese können im Alltag sehr lästig sein.

Zudem empfiehlt es sich immer, einen Freund oder Bekannten mitzunehmen. Vier Augen sehen mehr als zwei. Mietinteressenten sollten den Vermieter, die Liegenschaftsverwaltung oder den Vormieter selbst mit der Frage konfrontieren, warum er auszieht oder ausgezogen ist. Diese Frage kann Hinweise auf eventuelle Nachteile geben. Wer bei der Besichtigung Mängel entdeckt, sollte diese ansprechen und dokumentieren. Bevor das Übergabeprotokoll unterschrieben wird, sollten sämtliche Mängel im Protokoll festgehalten und von Mieter und Vermieter unterschrieben werden. Gleichzeitig kann die Reparatur der Mängel bis zum Einzug vereinbart werden.

Wo die meisten Wohnungen leer stehen

Suchen Sie eine Wohnung? Ihre Chancen, eine zu finden, stehen so gut wie seit 15 Jahren nicht mehr.

Gemäss diesjähriger Auswertung der Leerwohnungszählung des Bundesamtes für Statistik, kurz BFS, waren in der Schweiz so viele Wohnungen und Einfamilienhäuser unbesetzt wie seit 15 Jahren nicht mehr. Das sind 1.30 Prozent oder 56'518 aller Wohnungen in der Schweiz.

Ein solcher Stand sei zuletzt zur Jahrtausendwende gemessen worden, teilte das BFS mit. Im Vorjahr waren noch rund 5400 Wohnung weniger frei, was einer Zunahme von 11 Prozent entspricht.

Grösster Leerstand in Appenzell Innerrhoden
Die Leerstandsquote hat seit dem Tiefstand von 0.9 Prozent im Jahr 2009 dauernd zugenommen. Nachdrücklich in den letzten drei Jahren verstärkte sich die Tendenz in Richtung immer höheren Ziffern.

Im Kanton Appenzell Innerrhoden kann man die höchste Leerwohnungsziffer mit 3.63 Prozent beobachten, gefolgt von jener des Kantons Solothurn (2.62 Prozent). Den geringsten Leerwohnungsstand vermeldet der Kanton Zug (0.34 Prozent) und nur ein wenig höher sind die Quoten der Kantone Basel-Stadt (0,42 Prozent), Genf (0,45 Prozent) und Basel-Landschaft (0,47 Prozent).

Mehr leere Einfamilienhäuser
Der Zahl der unbesetzten Einfamilienhäuser stieg um knapp 2 Prozent. Noch höher fiel die der der leerstehenden Neuwohnungen mit 14 Prozent aus. In absoluten Werten standen fasst 8800 Neuwohnungen leer. Dies ist ein Ausmass, welcher gemäss BFS das letzte Mal Mitte der 1990er-Jahre dokumentiert worden ist. Bemerkenswert ist auch der Anstieg der leerstehenden Mietwohnungen: über 45’500 unbewohnten Objekte sind Höchstwert seit 1999. Die Zahl der leerstehenden und zum Kauf angebotenen Wohnung blieb mit rund 11'000 stabil.

Nur bei Grosswohnungen wurde eine Verknappung des Angebotes festgestellt. Die meisten leerstehenden Mietwohnungen haben drei oder vier Zimmer.

Mietkautionsversicherung! Ja oder nein?

Kann man kurzfristig liquide bleiben, ohne dafür langfristig mehr Geld zu zahlen?

Es ist ja allgemein bekannt, dass Vermieter ein gewisses Risiko tragen. Eine vermietete Wohnung wird von einem Fremden, den sie meistens kaum kennen, abgenutzt. Der Gesetzgeber hat hier entschieden, Vermieter bestimmte Kosten der Abnutzung selber tragen zu lassen, doch dürfen andere Kosten einem ausziehenden Mieter in Rechnung gestellt werden. Damit sich Vermieter vor finanziellen Schäden einigermassen Schützen können, erlaubt der Gesetzgeber das Fordern einer Mietkaution. Diese beträgt in der Schweiz maximal drei Monatsmieten (inklusiv Nebenkostenpauschale oder Nebenkostenakonto). Der Vermieter darf das Mietzinsdepot nicht auf einem eigenen privaten Konto anlegen. Das Gesetz schreibt vor, dass der Vermieter das Geld unverzüglich nach Erhalt auf einer Bank auf einem Sperrkonto hinterlegen muss, das auf den Namen des Mieters lautet. Der Vermieter darf nur bei triftigen Gründen die komplette oder Teile der Kaution zum Ausgleich von finanziellen Schäden nutzen. Die Kaution darf also nur dazu verwendet werden, die Wohnung in den vertraglich festgeschriebenen Zustand zurück zu versetzen. Sollte die Kaution nicht ausreichen, um die Wohnung wieder in den ursprünglichen Zustand zurück zu versetzen, darf der Vermieter seinem Mieter den noch fehlenden Betrag in Rechnung stellen. Wichtig ist, dass ein Mietkautionskonto weder ein Girokonto, ein Tagesgeldkonto noch ein Festgeldkonto ist. Sinn und Zweck ist das Verbürgen der Mietkaution an den Vermieter. Dieser darf auf das Geld zugreifen, wenn der Mieter seine Zustimmung erteilt.

Hohe Umzugskosten rauben Mietern das Geld

Voraussetzung für einen Mietvertrag ist in der Regel die Zahlung der Mietkaution. Wer dies nicht kann, erhält keinen Mietvertrag und kann folglich nicht einziehen. Häufig stehen Mieter vor folgendem Problem: Der Auszug aus der alten Wohnung steht kurz bevor oder ist sogar schon erfolgt, doch der ehemalige Vermieter hat die alte Mietkaution noch nicht ausgezahlt oder weigert sich diese überhaupt zurückzuzahlen. Der neue Vermieter wartet bereits auf seine Kaution, damit der neue Mietvertrag zustande kommen kann. Dies kann Mieter in Liquiditätsengpässe treiben, vor allem wenn auf einmal beide Vermieter jeweils die volle Kaution von drei Monatsmietzinsen ausschöpfen – dann stehen plötzlich mehrere 1000 Franken nicht mehr zur freien Verfügung.

Eine Kaution für eine neue Wohnung ist grundsätzlich auf den Zeitpunkt zu zahlen, der zwischen den Mietparteien vereinbart worden ist. In der Regel ist dies der Mietbeginn. Wird das Depot vom Mieter nicht pünktlich einbezahlt, so kann der Vermieter die Schlüsselübergabe verweigern.

Wenn abgemacht, kann die Zahlung kann auch in Raten erfolgen. Zum Beispiel jeden Monat eine Kaltmiete. Wer das Geld überweist, hat gleich den Zahlungsbeleg dabei. Wer die Raten bar zahlt, sollte sich auf jeden Fall den Erhalt vom Vermieter quittieren lassen. Doch was, wenn das Geld für die Kaution einfach nicht vorhanden ist? Einen Mietvertrag gibt es schliesslich in der Regel nur, wenn die Mietkaution gezahlt wurde.

Es gibt die Möglichkeit, eine Mietkautionsversicherung abzuschliessen. Diese schlägt eine Brücke zwischen der Zahlungsunfähigkeit und dem Mietvertrag.

Mietkautionsversicherung stichpunktartig erklärt:

• Eine Mietkautionsversicherung können Privatpersonen und Firmen abschliessen
• Zunächst wird die Kautionshöhe ermittelt
• Danach wird ein Antrag auf eine Mietkautionsversicherung ausgefüllt und eingereicht
• Es folgt die Ausstellung der Versicherungs- bzw. Bürgschaftsurkunde
• Der Versicherer sendet die Urkunde als Sicherheitsbestätigung an den Vermieter
• Nun sind die Gebühren zu zahlen
• Das Versicherungsverhältnis wird bei Rücksendung der Urkunde oder Auszug des Mieters aufgelöst
• Hat der Vermieter berechtigte Forderungen an den Mieter, zahlt der Versicherer bis zur maximalen Versicherungssumme
• Daraufhin erhält der Versicherungsnehmer (Mieter) die Kosten in Rechnung gestellt
• Sollte der Versicherungsnehmer nicht zahlen, wird der offene Betrag eingefordert

Rechtliches zur Mietkautionsversicherung

Da die Mietkautionsversicherung verhältnismässig neu ist, kennen viele Vermieter sie noch nicht. Demzufolge sind einige Vermieter sehr verwundert, wenn sie plötzlich eine Mietkautionsbürgschaft im Briefkasten vorfinden. Schnell fragen sie sich, ob sie dem zustimmen müssen. Die Antwort ist sehr einfach: Nein. Vermieter sind nicht verpflichtet, eine Mietkautionsversicherung zu akzeptieren. Da diese Versicherung noch so jung ist, trauen einige Vermieter diesem System nicht. Doch Vermieter können sich unabhängig vom Mieter beim Versicherer erkundigen, ob die Urkunde echt ist und weitere Informationen einfordern. Zudem können sie sich über das vom Mieter gewählte Angebot informieren. Der Versicherer ist genauso vom Gesetz zur Leistungserbringung verpflichtet, wie es sonst der Mieter wäre.

Die Versicherer können ihre Angebote der Mietkautionsversicherung innerhalb der gesetzlichen Rahmenbedingungen frei gestalten. In der Regel haben sie erst ab einer bestimmten Vertragssumme Interesse an einem Abschluss. Gearbeitet wird häufig mit Mindestkosten auf jährlicher Ebene. So kann es passieren, dass ein Versicherungsnehmer mit einer Mietkautionsversicherung von 1'000 Franken den gleichen Betrag zahlt, wie einer mit 2'000 Franken. Doch in keinem der Fälle muss der Versicherer einem Vertragsabschluss zustimmen. Zur Annahme eines Antrages bedingt es zumeist eine positive Bonitätsprüfung. Dazu kann auch das derzeitige Einkommen des Antragstellers eine Rolle spielen.

Wenn es zu einem Abschluss kommt und später der Vermieter berechtigte Forderungen gegen seinen Mieter stellt, zahlt der Versicherer die abgesicherte Summe aus. Im Schadenfall verhalten sich Bankdepot und Versicherungslösung identisch. Der Vermieter kann über das Kautionsgeld erst verfügen, wenn auch der Mieter seine Zustimmung mittels Unterschrift für die Freigabe gegeben hat. Ansonsten bleibt das Geld weiterhin gesperrt. Doch Ausnahmen bestätigen die Regel. Macht der Vermieter ein Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses keine Forderungen auf Rechtswegen geltend, so können Mieter auch ohne Zustimmung des Vermieters das Bankdepot auflösen und sich ihr Geld zurückholen. Vermieter können sich das Geld ohne Zustimmung der Mieter auszahlen, wenn beispielsweise ein rechtskräftiges Urteil über Forderungen des Vermieters gegenüber dem Mieter aus dem Mietverhältnis vorliegt. Dies gilt sowohl für die Mietkautionsversicherung als auch für das Bankdepot.

In der Vergangenheit zahlten einige Vermieter die Mietkaution nicht auf einem Sperrkonto ein, sondern auf einem privaten Giro- oder Tagesgeldkonto, um Zugriff ohne die Zustimmung des Mieters zu bekommen. Allerdings kann der Vermieter dafür rechtlich belangt werden, da er die Kaution nicht ordnungsgemäss verwahrte.

Nach Abschluss der Mietkautionsversicherung muss der Versicherungsnehmer (Mieter) jährliche Prämien an den Versicherer entrichten. Die im Vertrag festgehaltenen Klauseln klären ganz genau wie dies zu erfolgen hat.

Einem Versicherungsnehmer, der seine Prämie nicht bezahlt, wird der Versicherungsvertrag nicht gekündigt. In Abweichung zu Artikel 20 VVG ruht die Leistungspflicht gegenüber dem Vermieter nicht.

Im Falle eines haftbaren Schadens am Mietobjekt oder bei Mietzinsausständen übernimmt der Versicherer die Schadenauszahlung und springt zwischenzeitlich ein, um die Forderung des Vermieters zu beglichen. Danach wendet sich der Versicherer an den Versicherungsnehmer und fordert den gezahlten Betrag zurück. Dies nennt man dann Regress. Es handelt sich bei einer Mietkautionsversicherung im Leistungsfall also um einen Vorschuss seitens des Versicherers.

Kosten einer Mietkautionsversicherung

Da der Versicherer einen gewissen Unternehmens- und Verwaltungsaufwand hat, erhebt er eine Gebühr für die Mietkautionsversicherung. Dafür verlangt er eine Mindestgebühr, die allerdings ab einer bestimmten Versicherungssumme günstiger wird. Deshalb verursachen kleine Versicherungssummen häufig die gleichen Gebühren wie höhere Versicherungssummen. Da beide den gleichen Verwaltungsaufwand nach sich ziehen. Erst bei Erreichen einer gewissen Grenze werden die Gebühren geringer. Doch wo diese Grenze im Detail liegt, hängt vom jeweiligen Versicherer ab.

Ab einem bestimmten Mindestbetrag wird die Mietkautionsversicherung günstiger als ein Ratenkredit. Ausserdem muss bei einem Ratenkredit neben der Rate auch ein Zins gezahlt werden. Wer beispielsweise einen Ratenkredit von 3'000 Franken über einen Zeitraum von 5 Jahren abzahlt, muss nicht nur im Schnitt jeden Monat 50 Franken berappen, sondern obendrauf den Zins zahlen. Die Mietkautionsversicherung verlangt nur eine laufende Gebühr. Diese würde bei ungefähr 15 Franken pro Monat liegen. In diesem Beispiel ist also die Mietkautionsversicherung günstiger als ein Ratenkredit.

Wer eine Mietkaution durch Ratenzahlungen aufbringt, gibt dem Vermieter das Geld in die Hand bzw. überweist es auf sein Konto. Er ist also im Besitz des Geldes und es steht ihm im Falle eines Schadens bereits zur Verfügung. Bei einer Mietkautionsversicherung wird dem Vermieter kein Geld auf ein Sperrkonto überweisen, sondern er erhält eine Bürgschaftsurkunde, welche ihm die geforderte Sicherheit für den Mietvertrag bescheinigt. Im Schadenfall bezahlt die Versicherung das Geld an den Vermieter aus, holt sich aber im Anschluss das Geld vom ehemaligen Mieter zurück. Wenn bereits Geld beim ersten Umzug fehlte, dann fehlt beim zweiten Umzug noch mehr Geld. Ausser der Mieter konnte seine wirtschaftliche Situation verbessern. Wer glaubt, er könnte sich vor der Rückzahlung an den Versicherer drücken irrt. Der Versicherer darf das Geld einfordern. Jedoch kann in den meisten Fällen um eine Ratenzahlung gebeten werden.

Für wen macht eine Mietkautionsversicherung Sinn?

Wessen finanzielle Situation es erlaubt, sollte sein eigenes Mietkautionskonto eröffnen und es im Anschluss während der Dauer des Mietverhältnisses sperren. Manchmal möchte der Vermieter das Sperrkonto selber einrichten. Das stellt kein Hindernis dar, weil der Vermieter erst auf die Kaution zugreifen kann, wenn der Mieter seine Zustimmung erteilt hat. Allerdings muss bei Auszug der Vermieter das Mietkautionskonto freigeben, damit der Mieter sein Geld zurückerhält. Bei einem Mietkautionskonto entstehen in der Regel keine laufenden Kosten und das eingezahlte Geld wird verzinst. Aber Achtung: Einige Banken kennen Eröffnungsgebühren oder verrechnen Kosten bei der Kontosaldierung.

Natürlich sind die derzeitigen Zinsen so gering, dass man das Geld auch unters Kopfkissen legen kann und ungefähr den gleichen Zinsgewinn erzielen würde. Einige Finanzdienstleister bieten neben einem Mietkautionskonto mit niedrigen Zinsen auch ein Mietkautions-Anlagekonto an. Bei dieser Variante legt die Bank das Geld in Fonds oder Renditeobjekte an. Diese Anlagekonten funktionieren also ähnlich wie andere Finanzprodukte und sollen bessere Zinsen erzielen. Die Banken vermarkten diese Anlagekonten mit der Aussage, dass Vermieter Interesse am Wertzuwachs haben sollten, damit ihnen im Ernstfall mehr Geld zur Verfügung steht. Natürlich ist zu bedenken, dass Geld, welches in Wertpapiere angelegt wird nicht zwangsweise steigt, sondern auch fallen kann. Im besten Fall hat der Vermieter eine kleine Wertsteigerung seiner Mietkaution erfahren. Im schlimmsten Fall ist von ihr nicht mehr viel übrig. Es ist am Ende ein Risikospiel. Laut Mieterinnen- und Mieterverbände stehen allfällige erwirtschaftete Zinsen vollumfänglich den Mietern zur Verfügung frei. Allerdings fassen einige Banken das Mietkautions-Konto einschliesslich der Zinsen als gesperrt auf. Eine Überprüfung der Kautionsbedingungen der Bank kann sich daher lohnen.

Wer selbst kein Geld für eine Mietkaution aufbringen kann, muss sich um eine Alternative bemühen. Mieter können auch versuchen, mit dem Vermieter eine andere Lösung auszuhandeln, doch die Gefahr, dass sich dieser für einen anderen Mieter entscheiden wird, ist gross. Gerade dort, wo harsche Wohnungsnot herrscht. Es gibt Mieter die den Mietvertrag unterschrieben haben, doch die Kaution einfach nie zahlten. In solch einem Fall darf der Vermieter fristlos kündigen.

Verfügt man über keine liquiden Mittel für die Mietkaution und möchte nicht unnötig ein Darlehen oder Kredit aufnehmen, lohnt sich die Mietkautionsversicherung als Überbrückung zwischen Vertragsabschluss und Ansparen der Mietkaution. Mit dieser Vorgehensweise kann dem Vermieter zu einem späteren Zeitpunkt doch noch die Mietkaution aus eigenen Mitteln eingezahlt werden.

Das Geld real zu haben ist immer besser, als nur eine Zahlung mittels Versicherung zuzusichern. Besonders beim nächsten Umzug erhöht dies die Chancen auf einen neuen Mietvertrag. Jedoch bedeutet dies nicht, die Mietkautionsversicherung sei lediglich eine strategische Lösung für den Moment. Wer seinem Vermieter keine Kaution zusichern kann, wird dem Versicherer dankbar sein, eine Bürgschaftsurkunde auszustellen und somit doch noch eine Wohnung gefunden zu haben. Wer keine Mietkautionsversicherung hat, die Kaution nicht zahlen kann und trotzdem den Mietvertrag unterschrieben hat, muss mit einer Zwangsräumung oder anderen rechtlichen Massnahmen rechnen.

Der Anbietervergleich – Welche Mietkautionsversicherung ist die beste?

Die Mietkautionsversicherung ist eine vergleichsweise junge Versicherungsidee. Sie findet ihre Grundlage in der Tatsache, dass das Geld für die Mietkaution den Mietern zur freien Verfügung stehet und damit anderweitige Auslagen im Zusammenhang mit dem Umzug finanziert werden können. Aber auch für Mieter, welche selbst nicht in der Lage sind genügend liquide Mittel aufzubringen, schafft die Mietkautionsversicherung echte Abhilfe und ermöglich erst den Bezug der neuen Wohnung.

Momentan verbreitet sich die Idee der Mietkaution und steigert dadurch ihren Bekanntheitsgrad sowohl bei Mietern als auch bei Vermietern. Infolge dessen akzeptieren immer mehr Vermieter die Mietkautionsversicherung als Alternative zur Barkaution. Das bedeutet jedoch auch, dass es nach wie vor Vermieter gibt, die die Mietkautionsversicherung ablehnen. Vor einem Abschluss empfiehlt es sich beim Vermieter zu erkundigen, ob dieser eine Mietkautionsversicherung überhaupt akzeptiert. Auf dem Markt tummeln sich mittlerweile mehrere Anbieter für Mietkautionsversicherungen. Die Bedingungen und Konditionen unterscheiden sich von Anbieter zu Anbieter. Auch einige Banken und andere Finanzdienstleister bieten ihren Kunden Mietkautionsbürgschaften an. Natürlich können auch sie einen Antrag auf Bürgschaftsübernahme ablehnen. Aufgrund der vorhandenen Unterschiede zwischen den Anbietern lohnt sich immer ein Vergleichsportal für die Wahl der richtigen Mietkautionsversicherung heranzuziehen. Je nach persönlicher Situation kann ein bestimmter Dienstleister spürbar günstiger sein als ein anderer.

Nicht nur Privatpersonen können sich für eine Mietkautionsversicherung entscheiden. Auch Firmen haben die Möglichkeit, die Vorteile einer solchen Versicherung zu nutzen. Wer bereits eine Kaution gezahlt hat, doch nun sein Geld braucht, kann sogar während des Mietverhältnisses eine Mietkautionsversicherung abschliessen und so seine Kaution vorzeitig zurückbekommen.

Was, wenn die Mietkautionsversicherung abgelehnt wurde?

Da auch Versicherungen nicht jeden aufnehmen können und wollen, prüfen sie bei den Antragstellern einige Daten wie die Finanzkraft und die Bonität. Fallen diese zu gering aus, muss mit einer Absage gerechnet werden. Dadurch kann sich die Chance auf die begehrte Wohnung schnell in Luft auflösen. Hier bleibt nur noch die Option eines anderen Bürgen. Solange wie der Vermieter mitspielt, kann beispielsweise ein Bekannter oder Verwandter um eine Solidarhaftung gebeten werden. Dabei kann es sich um Freunde, die Eltern, den Lebenspartner oder Geschwister handeln. Diese müssen dem Vermieter schriftlich versichern, im Falle eines Schadens die begründete Forderung des Vermieters zu zahlen. Doch auch diese Möglichkeit darf der Vermieter ausschlagen. Aufgrund der hohen Wohnungsnachfrage entscheiden sich die meisten Vermieter für einen anderen Interessenten, wenn sie spüren, dass der gegenwärtige Interessent kaum das Geld besitzt, um die Miete zu zahlen. In manchem Fällen riskieren Vermieter sogar einen Leerstand der Wohnung, anstatt sie an einen finanziell schwach aufgestellten Mieter zu vergeben.

Einige Mieter unterschrieben in der Vergangenheit den Mietvertrag und gaben erst im Nachhinein an, die Kaution nicht stemmen zu können und eine Mietkautionsversicherung zu brauchen. Diese Vorgehensweise kann funktionieren, birgt jedoch einen erheblichen Nachteil. Das Vertrauen zwischen Vermieter und Mieter löst sich in Luft auf. Besonders wer mit dem Vermieter in einem Haus wohnt, sollte auf diese Vorgehensweise verzichten. Wenn von vornherein ersichtlich ist, dass der Vermieter keine Mietkautionsversicherung oder einen anderen Bürgen akzeptieren wird, sollte die Mietkaution auf ein Mietkautionskonto eingezahlt oder auf die Wohnung verzichtet werden.

Wann lohnt sich die Mietkautionsversicherung wirklich?

• Wenn keine andere Möglichkeit zur Entrichtung der Mietkaution vorhanden ist.
• Wenn eine genügend hohe Kaution erwartet wird, dass sich eine Mietkautionsversicherung rechnet.
• Wenn kein Kredit aufgenommen werden soll.
• Wenn der Vermieter keinen Alternativvorschlag (Ratenzahlung) zur Mietkaution macht.
• Wenn die neue Mietkaution nicht mit der Auszahlung der alten verrechnet werden kann.

Renovationsarbeiten vor Auszug

In der Regel übergibt der Mieter bei seinem Auszug die Wohnung bezugsbereit. Wenn der Vermieter trotzdem noch nachhelfen muss, kann er die entstehenden Kosten von der Mietkaution geltend machen. Daher müssen Mieter bei Einzug in die Wohnung an das Übergabeprotokoll denken und alle möglichen Mängel schriftlich festhalten. Sonst laufen sie Gefahr am Ende der Mietzeit für Mängel zu zahlen, die sie selber nie verursacht haben. Zudem muss das Übergabeprotokoll von beiden Parteien unterschrieben werden. Bei einem Umzug herrscht meistens Zeitnot. Oft erfolgt der Auszug am 31. und der Einzug in die neue Wohnung bereits am 01sten. Jeder sollte mindestens 14 Tage vor dem eigentlichen Umzug mit der Planung und der Durchführung beginnen. Wer viele Dinge besitzt, sollte sich dazu Urlaub nehmen, um nicht am allerletzten Tag festzustellen, nicht genug Zeit gehabt zu haben. Wer seine Wohnung verwohnt an den Vermieter übergibt, muss mit einer Rechnung seitens des Vermieters rechnen. Vermieter beauftragen für die Reparatur und Renovierung der Wohnung Handwerksfirmen. Wer jedoch selber ein handwerkliches Händchen hat, kann die Wohnung kostengünstig selber Renovieren und so ihren Ursprungszustand wiederherstellen. Der Teppich lässt sich mit einem Nasstrockensauger wieder auf Vordermann bringen, Tubenkit hilft bei der Versiegelung von Bohrlöchern in den Wänden. Hier das Abschleifen und Überstreichen mit Farbe nicht vergessen. Die Möbel müssen rausgetragen werden und der Müll muss entsorgt werden. Auch der Keller sollte keineswegs vergessen werden. Dieser kann viel Zeit in Anspruch nehmen. Achten Sie also darauf, rechtzeitig zu beginnen. Wer neu tapezieren muss und selber nicht weiss wie das geht, kann vielleicht handwerklich begabte Freunde um Hilfe bitten.

Auch wenn zuvor eine Mietkautionsversicherung abgeschlossen wurde, kann das eigenständige Instandsetzen der Wohnung günstiger sein. Nur bevor der Mieter alles renoviert und repariert, sollte abgeklärt werden, was überhaupt von ihm in Stand gesetzt werden muss. Einige Dinge muss der Vermieter übernehmen.

Wer es eilig hat, sollte bereits ein paar Wochen vor dem eigentlichen Umzug entrümpeln. Alles was nicht täglich genutzt wird, kann bei Bekannten, einer angemieteten Garage oder Lagerraum untergebracht werden. Dadurch wird Platz für die eigentlichen Renovierungsarbeiten geschaffen. Ausserdem sollten etliche Umzugskartons und Verpackungsmaterialien vorbereitet werden. Und nicht den Transporter vergessen. Dieser muss meist im Voraus gebucht werden. Wer hier erst einen Tag vorher anfragt, kann mit einer bösen Überraschung rechnen. Es ist wirklich unangenehm, wenn die neuen Mieter einziehen wollen, man selbst aber noch seine Sachen in der Wohnung zu stehen hat.

Folgendes muss vor dem Abschluss einer Mietkautionsversicherung beachtet werden:

1. Fragen Sie, ob der Vermieter die Mietkautionsversicherung überhaupt akzeptiert.
2. mittels Online-Portal die verschiedenen Anbieter und deren Angebote vergleichen.
3. Unbedingt das Kleingedruckte vor dem Unterschreiben durchlesen, um versteckte Kosten aufzuspüren.
4. bei der Übergabe der Bürgschaftsurkunde an den Vermieter erwähnen, dass er die Echtheit der Urkunde beim Versicherer prüfen kann. Dadurch kann Vertrauen geschaffen werden.
5. Beim Versicherer nachfragen wie im Falle einer Leistungserbringung das Geld zurückgefordert wird und bestenfalls eine Ratenzahlung vertraglich vereinbaren.
6. Um den Vertrag zu beenden muss die Bürgschaftsurkunde an den Vermieter zurückgesandt werden.

Fazit zur Mietkautionsversicherung

Die Mietkautionsbürgschaft ähnelt eher einer Bürgschaft statt einer Versicherung. Grund dieser Einschätzung ist, dass die Versicherung entstandene Schäden nicht übernimmt, sondern nur das Geld vorstreckt und am Ende vom Versicherungsnehmer zurückholt. Besonders Menschen mit Liquiditätsengpässen beim Umzug profitieren von der Mietkautionsversicherung und verschaffen sich dadurch die nötigen finanziellen Freiräume. Wer zunächst kein Geld für die Mietkaution hat oder künftig fest mit einer Verbesserung seiner finanziellen Situation rechnet, kann mit einer Mietkautionsversicherung diesen Zeitraum überbrücken, da sie jederzeit kündbar ist. Zwar akzeptieren noch nicht alle Vermieter die Mietkautionsversicherung, jedoch hat sich ihr Bekanntheitsgrad in der Vergangenheit drastisch erhöht und zu mehr Akzeptanz geführt. Ausserdem halten die Versicherer ihre Zusage ein, da sie vertraglich dazu verpflichtet sind.

Auch wenn es ein paar Hürden für die Genehmigung einer Mietkautionsversicherung gibt, braucht sich niemand vor der Antragstellung fürchten. Je nach Anbieter werden unterschiedliche bis gar keine Dokumente für die Prüfung verlangt. Ein Vergleich der Konditionen lohnt sich auf alle Fälle vor Antragsstellung.

Anfechtung des Anfangsmietzinses kann sich lohnen

Das Bundesgericht fällte ein Urteil über die Anfechtbarkeit des Anfangsmietzinses. Mieter können diesen in einer Notsituation anfechten. Das Urteil hat spürbare Auswirkungen auf die Praxis.

Mieter die sich aufgrund einer familiären oder persönlichen Notlage oder wegen der Marktverhältnisse gezwungen sahen, den Mietvertrag zu unterschreiben, können innerhalb von 30 Tagen nach Übernahme der Geschäfts- oder Wohnräume den Anfangsmietzins anfechten. So zumindest stand es bereits vor dem Urteil des Bundesgerichts im Gesetz. Deshalb überrascht die Entscheidung des Gerichts auch nicht wirklich.

In Zürich beriefen sich Mieter nach dem Umzug in eine 3,5 Zimmerwohnung auf die derzeitige Wohnungsnot und beantragten eine Mietzinsreduktion des Nettomietzinses von 3'900.- CHF um 1'10.-0 CHF. Später, während das Verfahren bereits lief, beantragten sie sogar eine Reduzierung um 1'700.- CHF.

Zunächst scheiterten sie in der Vorinstanz. Dem Zürcher Obergericht war die Wohnungsnot als Grund nicht ausreichend. Es erforderte zudem eine Zwangslage der Familie, um den Mietzins reduzieren zu können. Diese lag jedoch nicht vor. Aber jetzt kam das Bundesgericht zu einem anderen Urteil. Die Anfechtungsgründe seien alternativ, wenn folgende Punkte erfüllt sind:

• eine Wohnungsnot
• oder eine familiäre bzw. persönliche Notlage
• oder eine beträchtliche Erhöhung des Mietzinses liegt vor

Die Wohnungsnot reiche also bereits als Anfechtungsgrund aus, um den Anfangsmietzins auf Missbräuchlichkeit zu prüfen.

Argument ist die Rendite
Noch ist das Ergebnis zu diesem Verfahrenszeitpunkt offen. Es muss jetzt geprüft werden, in welcher Hinsicht der Mietzins faktisch zu hoch ist. Mieter argumentieren in solch einem Fall meist mit der übersetzten Rendite, die der Vermieter erwirtschaftet. Entscheidend ist, ob die Nettorendite oder die Bruttorendite herangezogen wird. Gebäude die jünger als elf Jahre sind, werden an der Bruttorendite gemessen. Für alle älteren Gebäude, das heisst ab elf Jahre und aufwärts, wird die Nettorendite herangezogen. Dann muss der Vermieter nachweisen, keine überschüssigen Gewinne mit dem Mietobjekt zu erzielen. Der Mieter hat dabei keine Einsicht in die zur Berechnung herangezogenen Zahlen.

Dadurch ist es für Mieter in der Praxis beinahe unmöglich abzuschätzen, wie die Anfechtung des Mietzinses vor Gericht ausgehen wird. Den einzigen Hinweis den die Mieterschaft nutzen kann, ist zu prüfen, ob eine deutliche Erhöhung im Vergleich zum vorherigen Mietzins stattgefunden hat. Ist dies der Fall, kann sich das Anfechten lohnen. Denn wenn eine drastische Erhöhung gegenüber der Vormiete vorliegt, hätte der Vermieter zu Verlust vermieten müssen. Und das wird wohl kaum der Fall sein. Wie man einen Anfangsmietzins anfechtet:

• Innerhalb von 30 Tagen nach der Übernahme des Mietobjekts kann die Mieterschaft zur Schlichtungsbehörde gehen, um ein Begehren für eine Reduktion des Anfangsmietzinses einzureichen. Wer die Adresse der Schlichtungsbehörde nicht kennt, informiert sich unter: www.mietrecht.ch.
• In manchen Kantonen herrscht eine Formularpflicht. Sollte der Vermieter kein Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses ausgeben, gilt der Mietvertrag respektive Mietzins als nichtig. Dadurch können Mieter sogar noch später zur Schlichtungsbehörde gehen. In folgenden Kantonen gilt die Formularpflicht: Neuenburg, Nidwalden, Genf, Waadt, Zürich und Zug. Die geplante Einführung einer gesamtschweizerischen Formularpflicht wurde am 8. Juni vom Nationalrat abgelehnt.
• Der Vermieter kann über ein amtliches Formular erklären, warum er den Mietzins im Vergleich zum Vorherigen deutlich erhöhte. Im Falle eines Anfechtungsverfahrens bleibt er an seiner im Formular angegeben Begründung gebunden.

Welche Gründe es für eine Anfechtung gibt

• Eine familiäre oder persönliche Notlage kann vorliegen, wenn die Mieterschaft aus der bisherigen Wohnung gekündigt wurde und dennoch trotz aller Anstrengungen keine neue Wohnung finden konnte. Oder wenn eine Mieterin aufgrund von Geburt, Trennung, eines Arbeitsplatzwechsels oder finanziellen Gründen auf eine neue Wohnung angewiesen ist.
• Eine Wohnungsnot ist vorhanden, wenn eine amtlich bestätigte Statistik klar aufzeigt, dass der Leerwohnbestand bei der Verhandlungs- und Wahlmöglichkeit der Mieterschaft relevante Einschränkungen verursacht. Meist wird dazu von einem Bestand von weniger als 1,5 Prozent ausgegangen.
• Wenn die neue Mieterschaft mindestens 10 Prozent mehr als der Vormieter bezahlt, gilt der Mietzins (inklusive Nebenkosten) als überhöht. Ganz gleich, ob eine Formularpflicht besteht oder nicht, jeder Mieter hat das Recht zu erfahren, zu welchem Mietzins der Vormieter wohnte

Sobald einer der Anfechtungsgründe erfüllt ist, können Mieter eine Anfechtung des Anfangsmietzinses in Erwägung ziehen.

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