Wann lohnt sich eine Mietkautionsversicherung?

Anstatt das Geld auf einem Mietzinsdepot zu hinterlegen, bezahlt der Mieter an die Mietkautionsversicherung eine jährliche Prämie. Der Vermieter erhält im Anschluss eine sogenannte Bürgschaftsurkunde, welche die Sicherheit für den jeweiligen Mietvertrag gewährleistet. Die Jahresprämien der meisten Anbieter sind etwa gleich hoch, nämlich zwischen 4 und 5% des zu hinterlegenden Kautionsbetrages. Weitere Kosten können auf den Mieter in Form von allfällig anfallenden Gebühren zukommen, welche von Mietkautionsversicherung zu Mietkautionsversicherung unterschiedlich hoch sind.

Da durch den Abschluss einer Mietkautionsversicherung die Mietkaution von bis zu drei Monatsmietzinsen nicht mehr bar hinterlegt werden muss, spart man offensichtlich sehr viel Geld.

Diese einmalige Ersparnis hat aber ihren Preis. Die Jahresprämie für eine Mietkautionsversicherung  bei den teuersten Anbietern beträgt maximal 5 Prozent der Kautionssumme. Diese Prämienkosten im Verhältnis zur eingesparten Mietkaution sind jedoch relativ klein. Mann muss sich aber im klaren sein, dass die Mietkautionsprämie jährlich wiederkehrend ist und zwar immer dann, wenn man die Mietkautionsversicherung für die folgenden Mietvertragsjahre nutzt. Die Prämienzahlung entfällt, sofern man dem Vermieter die Sicherheit mittels Barkaution hinterlegt oder das Mietverhältnis gekündigt wird.

Für Mieter, welche jeweils wenige Jahre in einer Wohnung verbleiben (zwischen einem und vier Jahre), lohnt sich der Abschluss der Mietkautionsversicherung, weil nur ein Bruchteil der Mietkaution in Form von Prämiengeldern verbraucht wird. Wer hingegen Langzeitmieter ist (ab 10 Jahre Mietdauer), sollte sich zwei Mal überlegeben, ob die Mietkaution doch lieber auf einem Mietzinsdepot hinterlegt werden sollte. Denn nach 10 Jahren hat man beim teuersten Anbieter bereits die Hälfte der Kaution bezahlt. Und dieses Geld ist unwiderruflich weg. Für jedes Jahr in welchem sich die Mietkautionsversicherung gegenüber dem Vermieter verbürgt, bezahlt der Mieter eine Prämie. Und je länger man in einer Wohnung verweilt, desto höhere Kosten entstehen.

Es liegt also vor allem im eigenen Ermessen abzuwägen, ob die Mietkautionsversicherung bei Langzeitmietverhältnissen als kurzfriste Zwischenfinanzierung genutzt werden soll, z.B. bei finanziellen Engpässen wegen hohen Umzugskosten, und später durch die Barkaution ersetzt wird oder man im vorherein weiss, dass das Mietverhältnis nicht über viele Jahre bestehen wird und die Gesamtkosten für die Mietkautionsversicherung überschaubar klein bleiben.

Formularpflicht für Vermieter abgelehnt

Lange wurde über die Einführung der Formularpflicht für Vermieter diskutiert. Nun kam es zu einer Entscheidung. Die Mehrheit der Kommission erachtet die Einführung der Formularpflicht für Vermieter als unnötig.
Im Detail bedeutet das folgendes: Vermieter müssen auch in Zukunft gegenüber einem neuen Mieter keine Angaben über den vorherigen Mietzins und eine etwaige Erhöhung machen. Der Bundesrat versuchte eine schweizweite Formularpflicht einzuführen. Eine solche Formularpflicht hätte zur Folge gehabt, dass Vermieter ihre Mieter über den vorherigen Mietzins informieren müssten. Der Bundesrat wollte auf die Weise mehr Transparenz auf dem Mietwohnungsmarkt und tiefere Mietzinsen bewirken. Nun machte ihm der Nationalrat einen Strich durch die Rechnung.
Mit 13 zu 12 Stimmen beantragte der Bundesrat den Vorschlag des Bundesrates abzulehnen. So teilten es die Parlamentsdienste mit. Die Mehrheit der Kommission betrachtet die Formularpflicht als unnötig. Die Rechtskommission möchte hingegen eine Regelung erlassen, um Missbräuchliche Untermiete zu unterbinden. Mit 15 zu 10 Stimmen sprach sich die Kommission für eine parlamentarische Handlung aus. Verlangt wird ein schriftliches Untermietbegehren seitens des Mieters gegenüber dem Vermieter.
Es gab aber noch eine weitere Initiative. Diese verlief jedoch im Sand. Es ging um den Mietvertrag und die Folge des Todes des Mieters. Die parlamentarische Initiative wollte erreichen, dass die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag nur dann auf die Erben übertragen werden können, wenn diese in den letzten zwei Jahren vor dem Tod des Mieters dessen Wohnung bewohnten.

Wie Startups mit der Mietkautionsversicherung Ihre Liquidität sichern können

Es ist allgemein bekannt, warum Unternehmer in der Gründungsphase besonders auf Ihre Zahlungsfähigkeit achten müssen. Wer nicht liquide ist, läuft Gefahr sein Unternehmen gegen die Wand zu fahren. Die Mietkautionsversicherung erleichterte bereits vielen Gründern in der Anfangsphase Ihrer Unternehmung den Start. Ohne die Mietkautionsversicherung hätten sie die ersten Jahre wohl kaum überstanden.
Ein neu gegründetes Unternehmen muss in der Gründungsphase besonders viele Hürden überwinden. Der finanzielle Erfolg hängt u.a. von der Liquidität der neuen Firma ab. Wer seine Lieferanten nicht bezahlen kann, erhält schnell Mahnungen und muss im schlimmsten Fall Insolvenz anmelden. Als weitere Schwierigkeit kommt die Mietkaution für gewerbliche Räume hinzu. Vermieter von Geschäftsräumen verlangen nicht selten eine fünfstellige Summe für die Mietkaution. Nicht alle jungen Unternehmen sind im Stande diesen Betrag von Beginn an aufzubringen.

Auf Freiberufler mag dieser Umstand in den meisten Fällen nicht zutreffen, da diese häufig in ihren eigenen vier Wänden arbeiten. Doch wer auf regelmässige Teamtreffen angewiesen ist und seinen potentiellen Kunden gegenüber seriös gegenübertreten möchte, braucht ab einem gewissen Zeitpunkt Gewerberäume. Selbst in der digitalen Wirtschaft werden nach wie vor Gewerberäume gemietet. Die Mietkautionsversicherung hat hier schon vielen Startups das Leben gerettet. Ohne sie wären die Firmen ausser Stande gewesen ihre Liquidität zu bewahren.

Besonders spürbar ist das Problem der hohen Mietkosten in den grossen Städten der Schweiz. Dort sind die Mieten in den letzten vier Jahren stetig gestiegen. Das bedeutet für viele Startups nicht nur höhere Mietkosten, sondern auch eine höhere Mietkaution. Ob nun die Mieten steigen oder auf hohem Level stagnieren, beide Umstände wirken sich negativ auf die Liquidität eines Unternehmens aus.

Ein Startup das Gewerberäume mieten möchte und dafür eine sechsmonatige Mietkaution hinterlegt, muss bereits enorme Summen zahlen, bevor es überhaupt die ersten Einnahmen erwirtschaftet hat. Zur Mietkaution und der Kaltmiete kommen noch die Nebenkosten hinzu.

Wie können Gründer ihre Liquidität erhöhen?

Gründer haben verschiedene Möglichkeiten ihre Liquidität zu erhöhen. Dazu gehören u.a.:

• die Einlagen erhöhen
• Kurzfristige Verbindlichkeiten durch länger laufende Darlehen ablösen. Diese Methode eignet sich besonders zur Überbrückung kurzfristiger Zahlungsengpässe. Jedoch ist immer zu bedenken: Irgendwann muss auch das aufgenommene Langzeitdarlehen zurückbezahlt werden.
• Debitorenzahlungen beschleunigen durch Erhöhung der Skontopolitik, des Factorings, der Debitoren-Umschlaghäufigkeit und der Verlängerung oder Verkürzung von Zahlungszielen.
• Zahlungsziele gegenüber Lieferanten durch die Verzögerung der Auszahlung ausweiten. Das heisst: Statt Kauf, Leasing und Steuerstunden.
• Ausgaben für Marketingmassnahmen reduzieren oder zeitlich verzögern.
• Massnahmen zur Umsatzsteigerung einleiten. Jedoch müssen hierbei häufig die Marketing-Massnahmen erhöht werden.
• Anstatt ein Produkt eine Dienstleistung verkaufen. Ein Software-Hersteller kann beispielsweise anstelle des Software-Produkts seine Programmierfähigkeiten als Dienstleistung für andere Software-Firmen anbieten.
• Für Firmen mit hohen Lagerbeständen bieten sich mehrere Optionen zur Erhöhung und Sicherung der Zahlungsfähigkeit.

So kann zum Beispiel der Lagerumschlag erhöht werden. Es kann zu Just- In-Time oder sogar zu Just-In-Sequenz Lieferungen gewechselt werden. Zudem können Durchlaufzeiten gekürzt werden. Ein Online-Shop kann beispielsweise Waren erst dann einkaufen, wenn tatsächlich eine Bestellung eingegangen ist (Just-In-Time). Ohne Lagerbestände oder mit nur sehr wenigen Beständen vermeidet ein Online-Shop unnötige Kapitalbindung. Es versteht sich von selbst, dass bei dieser Strategie die Zulieferer für eine Just-In-Time-Lieferung gewisse Merkmale erfüllen müssen.

Allerdings wird trotz der vielen Möglichkeiten die Liquidität zu erhöhen schnell klar, dass sich Selbstständige der Mietkaution nicht entziehen können. Sie bleibt bestehen! Doch es gibt eine Lösung...

Eine Mietkautionsversicherung schafft Abhilfe

Mietkautionsversicherungen sind eine lohnenswerte Alternative zur klassischen Mietkautionszahlung. Sie bietet dem Mieter die Möglichkeit auf das Bezahlen der Mietkaution zu verzichten, indem sie dem Vermieter versichert, im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Mieters, alle rechtmässigen Ansprüche seitens des Vermieters gegenüber dem Mieter zu begleichen. Eine Mietkautionsversicherung bietet beiden Parteien gleichermassen Vorteile. Mieter müssen die Mietkaution nicht selber zahlen und bewahren dadurch eine höhere Liquidität. Vermieter erhalten auf der anderen Seite die Sicherheit, offene Mietzahlungen oder erforderliche Reparaturen vom Versicherer ersetzt zu bekommen, falls der Mieter zahlungsunfähig werden sollte. Versicherungsnehmer ist der Mieter. Allerdings erhält im Schadensfall der Vermieter die Leistungen. Die Mietkautionsversicherung ist aber nicht mit einer Haftpflichtversicherung gleichzusetzten. Der durch die Versicherung vorgeschossene Betrag muss durch den Mieter zurückbezahlt werden. Für Jungunternehmer ist es daher unerlässlich, sich gegen Vermögensschäden und Schadensersatzansprüche mittels einer Betriebshaftpflichtversicherung zu schützen. Die Jahresbeiträge für die Mietauktionsversicherung betragen ca. 5 Prozent der Kautionssumme.

Fazit

Eine Mietkautionsversicherung bietet vielen jungen Unternehmen wichtige Vorteile. Durch die geringen Beiträge behalten Existenzgründer ihre Liquidität. Die Ersparnis hängt von der Höhe der Mietkaution ab. Sie kann sich aber schnell auf mehrere Zehntausend Franken summieren. Deshalb sollten alle Startups prüfen, ob sich eine Mietkautionsversicherung lohnt. Anbieter wie SwissCaution bieten Startups die Mietkautionsversicherung zu attraktiven Konditionen

Streit zwischen Vermieter und Mieter - Zinssenkung bereitet Probleme

Die tiefen Zinsen lösen unerwartete Probleme aus. Im letzten halben Jahr gab es in den Schlichtungsbehörden noch nie so viele Streitfälle aufgrund von Mietangelegenheiten. Da im Falle eines Streits zwischen Mietern und Vermietern die Schlichtungsbehörde die erste Anlaufstelle ist, haben diese nun weit aus mehr Arbeit als zuvor. 

Satte 17 618 Verfahren wurden im zweiten Halbjahr 2015 an den Schlichtungsstellen eingeleitet. Dies gab das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) bekannt. Der Anstieg zum ersten Halbjahr 2015 betrüge laut dem Amt 26,4 Prozent. 2100 Verfahren verliefen ohne Einigung. Das heisst, es kam zur Erteilung einer Klagebewilligung. Interessant ist der Anstieg der Schlichtungsfälle aufgrund der Mietzinssenkung. Laut Statistik waren es im zweiten Halbjahr 2014 noch 528 Fälle. Im ersten Halbjahr 2015 stieg die Zahl bereits auf 666 Fälle. Im letzten Halbjahr 2015 lag die Zahl bereits bei 1803 Fälle. Das ist wirklich beeindruckend. 

Ein Umzug ist teuer. Wer dann für die neue Wohnung eine Mietkaution hinterlegen muss, obwohl er noch auf die Rückzahlung der Kaution aus der vorherigen Mietverhältnis wartet, kommt in einen Liquiditätsengpass. Alternativ kann man sich die benötigten finanziellen Mittel von Verwandten oder Bekannten ausleihen und somit dem Vermieter die Mietkaution hinterlegen. Nach Freigabe der Kaution aus dem früheren Mietvertrag kann das geliehen Geld wieder zurückgegeben werden.

Mieter gewinnen viele Streitfälle

Aber warum das ganze? Was ist im zweiten Halbjahr 2015 passiert, damit die Fälle so massiv ansteigen konnten. Das ist eigentlich ganz einfach erklärt. Denn zu Beginn des zweiten Halbjahres 2015 wurde der hypothekarische Referenzzinssatz von 2 auf 1,75 Prozent gesenkt. Das hatte Folgen. Viele Mieter verlangten eine Senkung der Miete. Klar, dass nicht alle Vermieter mit dieser Forderung einverstanden waren. Also kam es des öfteren zu Auseinandersetzungen, die ihr Ende in der Schlichtungsstelle fanden. In der überwiegenden Zahl der Fälle wurden die Entscheidungen der Schlichtungsstellen akzeptiert. Das bedeutet, dass sich sehr viele Mieter mit ihrer Forderung der Mietzinsreduktion durchsetzten.

Das Hauptproblem für viele Vermieter war ihre Unkenntnis über die neuen Entschlüsse. Das mangelnde Wissen darum sorgte für Irritation. Dadurch lehnten sie die Mietzinsminderungen zunächst ab. Steht den Mietern eine Reduzierung aufgrund der tiefen Hypothekarzinsen zu und gibt es auch keinen Einspruch auf Grundlage der Teuerungsrate, verlieren Vermieter die Prozesse sehr schnell. Einige versuchen sich noch mit einem allgemein zu geringen Ertrag des Mietobjekts zu retten, aber auch das scheitert meistens. Dazu müsste die Nettorendite unter 2,25 Prozent liegen. Das kommt in der Praxis jedoch kaum vor.

Die Mieten steigen trotzdem

Interessant ist der Umstand, dass trotz historisch tiefsten Referenzzinssatz von 1,75, der Mietzins trotzdem steigt. Zwischen 2009 und 2013 stieg der Mietzins um 3,5 Prozent. Die Wohnkosten sind in der gleichen Zeit um 1,6 Prozent gesunken. Laut Experten liegt das Problem in den sinkenden Zinsen für Hauseigentümern. Diese würden von dem niedrigen Referenzzinssatz profitieren, während die Mieten viel zu selten gesenkt würden. Hinzu kommen die häufigen Mieterhöhungen bei einem Mieterwechsel.

Der Mieterverband schlägt daher mehr Transparenz bei der Anfangsmiete vor. Dies würde die Mietzinserhöhungen für neue Mieter deutlich erschweren. Mittlerweile gibt es eine in der parlamentarischen Beratung stehende Gesetzesrevision, die mehr Transparenz mittels einer landesweiten Formularpflicht schaffen möchte.

Will der Vermieter einen Schaden geltend machen und auf die Mietkaution zurückgreifen, muss er genau gleiche wie beim Mietzinsdepot vorgehen. Die Mietkautionsversicherung kann nur im beidseitigen Einverständnis aufgelöst werden und bleibt während dem ganzen Mietverhältnis bestehen.

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Mietkaution ohne Depot - das geht!

Wer kennt es nicht, kaum hat man der neuen Mietvertrag unterzeichnet ist man mit hohen Kosten konfrontiert. Nebst der üblichen Umzugs- und Reinigungskosten wird auch der erste Mietzins und die Mietkaution fällig, welche bis zu drei Monatsmieten betragen kann.

Bis anhin war es üblich, dass die geforderte Mietkaution auf ein Mietzinsdepot einbezahlt wird und dieses Geld bis zu Auflösung des Mietvertrages gesperrt blieb. Da diese Kontos praktisch keine Zinsen einbringen und für die Vermieter ein nicht zu unterschätzender Verwaltungsaufwand mit sich bringt, suchten verschiedene Private Anbieter eine Lösung. Seit einige Jahren bieten sogenannte Mietkautionsbürgschaften eine neue Art Mietkaution resp. Sicherheitsleistung an, welche die Einzahlung in ein Mietzinsdepot erlässt. Denn gegen Bezahlung einer Prämie verbürgt sich die Mietkautionsversicherung gegenüber dem Vermieter und kommt für allfällige Forderungen auf.

MieterInnen profitieren dabei von zahlreichen Vorteilen. Allen voran der Vorteil, dass die geforderte Mietkaution nicht selber aufzubringen ist. Auf www.mietkautionschweiz.ch können neu die wichtigsten Mietkautionsanbieter online nach Prämie und Verwaltungskosten verglichen werden.

Mietkautionsversicherung

Mietkautionsversicherung - So funktioniert's:

In der Schweiz bewährt sich seit einigen Jahren die sogenannte Mietkautionsversicherung, mit welcher gegen Bezahlung einer Prämie das Einzahlen der Mietkaution erübrigt. Die Mietkautionsversicherung wird auch von den meisten Vermieter in der Schweiz akzeptiert und geniesst einen marken Zuwachs der Nachfrage.

Die Mietkautionsversicherung  ist eine relativ neue Möglichkeit für MieterInnen, welche die Mietkaution nicht ohne Weiteres Aufbringen können. Die Mietkautionsversicherung übergibt dem Vermieter ein sogenanntes Kautionszertifikat, welches die vereinbarte Kaution sicherstellt.

Der Vermieter kann auf die Mietkautionsversicherung zurückgreifen, wenn der Mieter Forderungen aus dem Mietvertrag nachkommen muss. Dies können beispielsweise offene Mietzinse, Schäden am Mietobjekt oder Nebenkosten sein. Die Beanspruchung der Mietkaution läuft nach dem gleichen Verfahren und gesetzlichen Vorschriften wie dies des Mietzinsdepots.

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