Streit zwischen Vermieter und Mieter - Zinssenkung bereitet Probleme

Die tiefen Zinsen lösen unerwartete Probleme aus. Im letzten halben Jahr gab es in den Schlichtungsbehörden noch nie so viele Streitfälle aufgrund von Mietangelegenheiten. Da im Falle eines Streits zwischen Mietern und Vermietern die Schlichtungsbehörde die erste Anlaufstelle ist, haben diese nun weit aus mehr Arbeit als zuvor. 

Satte 17 618 Verfahren wurden im zweiten Halbjahr 2015 an den Schlichtungsstellen eingeleitet. Dies gab das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) bekannt. Der Anstieg zum ersten Halbjahr 2015 betrüge laut dem Amt 26,4 Prozent. 2100 Verfahren verliefen ohne Einigung. Das heisst, es kam zur Erteilung einer Klagebewilligung. Interessant ist der Anstieg der Schlichtungsfälle aufgrund der Mietzinssenkung. Laut Statistik waren es im zweiten Halbjahr 2014 noch 528 Fälle. Im ersten Halbjahr 2015 stieg die Zahl bereits auf 666 Fälle. Im letzten Halbjahr 2015 lag die Zahl bereits bei 1803 Fälle. Das ist wirklich beeindruckend. 

Ein Umzug ist teuer. Wer dann für die neue Wohnung eine Mietkaution hinterlegen muss, obwohl er noch auf die Rückzahlung der Kaution aus der vorherigen Mietverhältnis wartet, kommt in einen Liquiditätsengpass. Alternativ kann man sich die benötigten finanziellen Mittel von Verwandten oder Bekannten ausleihen und somit dem Vermieter die Mietkaution hinterlegen. Nach Freigabe der Kaution aus dem früheren Mietvertrag kann das geliehen Geld wieder zurückgegeben werden.

Mieter gewinnen viele Streitfälle

Aber warum das ganze? Was ist im zweiten Halbjahr 2015 passiert, damit die Fälle so massiv ansteigen konnten. Das ist eigentlich ganz einfach erklärt. Denn zu Beginn des zweiten Halbjahres 2015 wurde der hypothekarische Referenzzinssatz von 2 auf 1,75 Prozent gesenkt. Das hatte Folgen. Viele Mieter verlangten eine Senkung der Miete. Klar, dass nicht alle Vermieter mit dieser Forderung einverstanden waren. Also kam es des öfteren zu Auseinandersetzungen, die ihr Ende in der Schlichtungsstelle fanden. In der überwiegenden Zahl der Fälle wurden die Entscheidungen der Schlichtungsstellen akzeptiert. Das bedeutet, dass sich sehr viele Mieter mit ihrer Forderung der Mietzinsreduktion durchsetzten.

Das Hauptproblem für viele Vermieter war ihre Unkenntnis über die neuen Entschlüsse. Das mangelnde Wissen darum sorgte für Irritation. Dadurch lehnten sie die Mietzinsminderungen zunächst ab. Steht den Mietern eine Reduzierung aufgrund der tiefen Hypothekarzinsen zu und gibt es auch keinen Einspruch auf Grundlage der Teuerungsrate, verlieren Vermieter die Prozesse sehr schnell. Einige versuchen sich noch mit einem allgemein zu geringen Ertrag des Mietobjekts zu retten, aber auch das scheitert meistens. Dazu müsste die Nettorendite unter 2,25 Prozent liegen. Das kommt in der Praxis jedoch kaum vor.

Die Mieten steigen trotzdem

Interessant ist der Umstand, dass trotz historisch tiefsten Referenzzinssatz von 1,75, der Mietzins trotzdem steigt. Zwischen 2009 und 2013 stieg der Mietzins um 3,5 Prozent. Die Wohnkosten sind in der gleichen Zeit um 1,6 Prozent gesunken. Laut Experten liegt das Problem in den sinkenden Zinsen für Hauseigentümern. Diese würden von dem niedrigen Referenzzinssatz profitieren, während die Mieten viel zu selten gesenkt würden. Hinzu kommen die häufigen Mieterhöhungen bei einem Mieterwechsel.

Der Mieterverband schlägt daher mehr Transparenz bei der Anfangsmiete vor. Dies würde die Mietzinserhöhungen für neue Mieter deutlich erschweren. Mittlerweile gibt es eine in der parlamentarischen Beratung stehende Gesetzesrevision, die mehr Transparenz mittels einer landesweiten Formularpflicht schaffen möchte.

Will der Vermieter einen Schaden geltend machen und auf die Mietkaution zurückgreifen, muss er genau gleiche wie beim Mietzinsdepot vorgehen. Die Mietkautionsversicherung kann nur im beidseitigen Einverständnis aufgelöst werden und bleibt während dem ganzen Mietverhältnis bestehen.

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