Anfechtung des Anfangsmietzinses kann sich lohnen

Das Bundesgericht fällte ein Urteil über die Anfechtbarkeit des Anfangsmietzinses. Mieter können diesen in einer Notsituation anfechten. Das Urteil hat spürbare Auswirkungen auf die Praxis.

Mieter die sich aufgrund einer familiären oder persönlichen Notlage oder wegen der Marktverhältnisse gezwungen sahen, den Mietvertrag zu unterschreiben, können innerhalb von 30 Tagen nach Übernahme der Geschäfts- oder Wohnräume den Anfangsmietzins anfechten. So zumindest stand es bereits vor dem Urteil des Bundesgerichts im Gesetz. Deshalb überrascht die Entscheidung des Gerichts auch nicht wirklich.

In Zürich beriefen sich Mieter nach dem Umzug in eine 3,5 Zimmerwohnung auf die derzeitige Wohnungsnot und beantragten eine Mietzinsreduktion des Nettomietzinses von 3'900.- CHF um 1'10.-0 CHF. Später, während das Verfahren bereits lief, beantragten sie sogar eine Reduzierung um 1'700.- CHF.

Zunächst scheiterten sie in der Vorinstanz. Dem Zürcher Obergericht war die Wohnungsnot als Grund nicht ausreichend. Es erforderte zudem eine Zwangslage der Familie, um den Mietzins reduzieren zu können. Diese lag jedoch nicht vor. Aber jetzt kam das Bundesgericht zu einem anderen Urteil. Die Anfechtungsgründe seien alternativ, wenn folgende Punkte erfüllt sind:

• eine Wohnungsnot
• oder eine familiäre bzw. persönliche Notlage
• oder eine beträchtliche Erhöhung des Mietzinses liegt vor

Die Wohnungsnot reiche also bereits als Anfechtungsgrund aus, um den Anfangsmietzins auf Missbräuchlichkeit zu prüfen.

Argument ist die Rendite
Noch ist das Ergebnis zu diesem Verfahrenszeitpunkt offen. Es muss jetzt geprüft werden, in welcher Hinsicht der Mietzins faktisch zu hoch ist. Mieter argumentieren in solch einem Fall meist mit der übersetzten Rendite, die der Vermieter erwirtschaftet. Entscheidend ist, ob die Nettorendite oder die Bruttorendite herangezogen wird. Gebäude die jünger als elf Jahre sind, werden an der Bruttorendite gemessen. Für alle älteren Gebäude, das heisst ab elf Jahre und aufwärts, wird die Nettorendite herangezogen. Dann muss der Vermieter nachweisen, keine überschüssigen Gewinne mit dem Mietobjekt zu erzielen. Der Mieter hat dabei keine Einsicht in die zur Berechnung herangezogenen Zahlen.

Dadurch ist es für Mieter in der Praxis beinahe unmöglich abzuschätzen, wie die Anfechtung des Mietzinses vor Gericht ausgehen wird. Den einzigen Hinweis den die Mieterschaft nutzen kann, ist zu prüfen, ob eine deutliche Erhöhung im Vergleich zum vorherigen Mietzins stattgefunden hat. Ist dies der Fall, kann sich das Anfechten lohnen. Denn wenn eine drastische Erhöhung gegenüber der Vormiete vorliegt, hätte der Vermieter zu Verlust vermieten müssen. Und das wird wohl kaum der Fall sein. Wie man einen Anfangsmietzins anfechtet:

• Innerhalb von 30 Tagen nach der Übernahme des Mietobjekts kann die Mieterschaft zur Schlichtungsbehörde gehen, um ein Begehren für eine Reduktion des Anfangsmietzinses einzureichen. Wer die Adresse der Schlichtungsbehörde nicht kennt, informiert sich unter: www.mietrecht.ch.
• In manchen Kantonen herrscht eine Formularpflicht. Sollte der Vermieter kein Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses ausgeben, gilt der Mietvertrag respektive Mietzins als nichtig. Dadurch können Mieter sogar noch später zur Schlichtungsbehörde gehen. In folgenden Kantonen gilt die Formularpflicht: Neuenburg, Nidwalden, Genf, Waadt, Zürich und Zug. Die geplante Einführung einer gesamtschweizerischen Formularpflicht wurde am 8. Juni vom Nationalrat abgelehnt.
• Der Vermieter kann über ein amtliches Formular erklären, warum er den Mietzins im Vergleich zum Vorherigen deutlich erhöhte. Im Falle eines Anfechtungsverfahrens bleibt er an seiner im Formular angegeben Begründung gebunden.

Welche Gründe es für eine Anfechtung gibt

• Eine familiäre oder persönliche Notlage kann vorliegen, wenn die Mieterschaft aus der bisherigen Wohnung gekündigt wurde und dennoch trotz aller Anstrengungen keine neue Wohnung finden konnte. Oder wenn eine Mieterin aufgrund von Geburt, Trennung, eines Arbeitsplatzwechsels oder finanziellen Gründen auf eine neue Wohnung angewiesen ist.
• Eine Wohnungsnot ist vorhanden, wenn eine amtlich bestätigte Statistik klar aufzeigt, dass der Leerwohnbestand bei der Verhandlungs- und Wahlmöglichkeit der Mieterschaft relevante Einschränkungen verursacht. Meist wird dazu von einem Bestand von weniger als 1,5 Prozent ausgegangen.
• Wenn die neue Mieterschaft mindestens 10 Prozent mehr als der Vormieter bezahlt, gilt der Mietzins (inklusive Nebenkosten) als überhöht. Ganz gleich, ob eine Formularpflicht besteht oder nicht, jeder Mieter hat das Recht zu erfahren, zu welchem Mietzins der Vormieter wohnte

Sobald einer der Anfechtungsgründe erfüllt ist, können Mieter eine Anfechtung des Anfangsmietzinses in Erwägung ziehen.

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